A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

az iroda.hu csoport tagja

Nyelv / language

Kedves Felhasználónk!
Oldalunk megváltozott, hogy még jobb minőségben tudjuk kiszolgálni mind a kereső ügyfeleket, mind pedig a szakmát. Az üzlethelyiség keresés továbbra is a retail.hu portálon, míg a szakmai információk, hírek a realista.hu oldalon találhatók meg.
retail.hu az iroda.hu csoport tagja
  • Kulcsszavas keresés

    Szűrők törlése
  • realista.hu

Kisebb kockázat ?avagy válságbiztos strip mall koncepció

Újabb strip mall üzletközpont nyílik a napokban. A Real Management Üzemeltető Kft. hosszú ideje van jelen a magyar ingatlanpiacon- az ország számos pontján letették már névjegyüket, hiszen szinte minden nagyobb városban találkozhatunk strip mall fejlesztéseikkel. A terület szakértőjével, Barabás-Vanyovszki Máriával jártuk körbe a témát az újabb sikeres projekt átadása kapcsán.

Átadáshoz közeledik a Magnum Hungaria (Real4You GmbH) legújabb magyarországi ingatlanberuházása. Mi alapján esett a választás éppen Vácra, milyen jellemzők indokolják, hogy a város felvevőpiaca elbír egy újabb kiskereskedelmi központot?  

 

Vácott a Family Center és Tesco beruházásunkkal nem egy újabb kereskedelmi egységet nyitunk, hanem - ahogy a helyiek is megfogalmazták - ez lesz Vác tulajdonképpeni kereskedelmi központja, ahol a vásárlók több különböző jellegű üzletet egy helyen megtalálhatnak. Ezt támasztják alá előzetes információink is arról, hogy a Magnum Hungaria által a fejlesztés keretében kiépített közműhálózatot és a kereskedelmi centrumot körülölelő aszfaltúthálózat előnyeit kihasználva újabb kereskedelmi egységek megjelenése várható a szomszédos telkeken. Részünkről ugyanakkor azért is esett a választás Vácra, mivel ez a Dunakanyar egyik legszebb városa és a térségben központi szerepet tölt be. Lakossága, vonzáskörzete, és vásárlóereje is alkalmassá teszi egy ilyen strip mall fejlesztés befogadására.

 

Az első ütemben megvalósult egységben a legújabb Family Center több, mint 2500 négyzetméteres vásárlótéren különböző üzletekkel várja majd a vevőket. Milyen mágnes- és további bérlőket sikerült betelepíteni a Family Center első, illetve második ütemébe? Mikor várható a további ütemek átadása?

A 2007-es tervekben még egy ütemként szerepelt a teljes fejlesztés. Időközben ugyanakkor több olyan bérlő volt, aki 2008 végén, illetve 2009-ben a világgazdasági válság hatására úgy döntött, hogy további magyarországi terjeszkedését egyelőre felfüggeszti. Ezért döntenünk kellett, hogy a módosult igények figyelembevételével, hogyan valósítható meg az ingatlan fejlesztése akkor, amikor az anyagi hátteret biztosító banki finanszírozások elbírálása is sokkal nehezebb. Természetesen egy olyan ismert és megbízható hátteret maga mögött tudó cég, mint a Tesco, továbbra is megvalósíthatónak tartotta saját bérleménye megnyitását, így mágnes bérlőként hazánk egyik legismertebb hipermarket láncát üdvözölhetjük.


A Family Center üzletsor összetételének tervezete az elmúlt két év alatt többször változott, épp ezért is döntöttünk úgy, hogy a fejlesztést több ütemben valósítjuk meg. A most, június 25-én átadásra kerülő első ütemben a Tesco mellett olyan bérlők lesznek jelen, mint a KIK Textildiszkont, a Deichmann, a Fressnapf és a dm drogéria.


A további ütemekre egyeztetések folynak elektronikai szakáruházzal, bútor- és barkácsáruházzal, további ruházati láncokkal és különböző szolgáltató egységekkel. Ezek megvalósítása a bérlői kondíciók is igények véglegesítését követően kezdődik meg.

 

Bizonyára gőzerővel készülnek a június 25.-i megnyitóra. Milyen programokkal, akciókkal várják az odalátogatókat?

Korábbi Family Center megnyitóinkhoz hasonlóan a nyitási programok nem korlátozódnak egy napra. Június 25-ére, péntekre tervezzük a hivatalos megnyitót, ahol jelen lesznek a város vezetésének képviselői, a fejlesztésben közreműködött szakemberek, a tervező és kivitelező cég illetékesei, továbbá a bérlők és a beruházó küldöttei, valamint a sajtó. Ekkor kerül sor a házat megnyitó beszédekre és az ünnepélyes szalagátvágásra.
Ezzel párhuzamosan az üzletek már megnyitnak, és saját akcióikkal és programjaikkal várják a vásárlókat. Másnap, azaz szombaton egész napos családi programmal, gyerekfoglalkozásokkal és különböző fellépőkkel várjuk a Family Centerhez látogatókat. Az ismert hazai sztárokon túlmenően (ez alkalommal Roy és Ádám, valamint Bartók Eszter) ilyenkor mindig figyelünk arra, hogy a helyi szervezeteket és egyesületeket is bevonjuk a programba. Így pl. jelen lesz a Veresegyházi Medveotthon, a váci Kutyaduma központ, Váci Fúvószenekar, Maskara társulat, Váci Bolero Tánccsoport Egyesület, Váci FITT-FUT Kempo Egyesület, Welldance Miami latin tánc, a Talentum Táncművészeti Iskola váci tagozata stb. A Family Center üzletek bevonásával pedig a következő interaktív programokra lehet számítani: pontgyűjtő akció, kvíz show, tombola, óriás memory játék, logikai játékok, kosárlabda (street ball) büntető dobó verseny, lábtengó stb.
A Tesco egész hétvégére kitelepített ugrálóvárral, arcfestővel, lufihajtogató bohóccal és egyéb kreatív játékokkal várja a gyerekeket. A nyitás napján, június 25-én este tűzijáték lesz szintén a Tesco szervezésében.

 

A plázafejlesztésekhez képest egy ilyen beruházás esetében markáns különbség nemcsak tőkében és négyzetméterszámban merül fel. Ha összehasonlítunk egy bevásárlóközpont és egy strip mall projektet, mennyivel csökkennek a felmerülő problémák a strip mall esetében az akvizíció, engedélyezés, bérbeadás, üzemeltetés, esetleg a későbbi értékesítés szempontjából? A finanszírozás feltételei milyen eltéréseket mutatnak?

A strip mall fejlesztést megelőző előkészítő munkálatok folyamatukban nem sokban különböznek a bevásárlóközpont fejlesztésektől. Tény azonban, hogy dimenzióiban másképp alakul ezeknek a folyamatoknak a végig vitele. Az akvizíció esetében például kevésbé szempont a telek belvároshoz közeli fekvése, hisz ez az a tipikus beruházás, ahova főleg autóval, hétvégi nagybevásárlás céljából érkezik a vásárló. Szerencsés esetben az engedélyeztetés is rövidebb átfutással történik, hisz egy ilyen jellegű beruházás és a helyi önkormányzati igények könnyebben összeegyeztethetőek. Nem szabad elfelejteni, hogy egy-egy ilyen beruházás komoly lendületet ad a városnak az új kereskedelmi egységek létesítésével, a többlet adóbevételekkel és az új munkahelyek teremtésével, melyek mindig, de különösen az utóbbi időben igen fontos tényezők.

A bérbeadásnál szintén egy rövidebb időtartammal tudunk számolni, hisz lényegesen kevesebb területet kell kiadni; továbbá általában ugyanazok a jellemző üzletek vannak jelen ezekben a strip mall egységekben, ahol a partnerek egymás feltételeit már ismerve rövidebb egyeztetési fázissal tudnak számolni. A fejlesztés szempontjából lényeges továbbá, hogy az ilyen bevásárlóparkokban megépülő üzletek könnyebben alakíthatóak a bérlői igényeknek megfelelően, vagy akár maga a fejlesztés átadása is átütemezhető annak ismeretében, hogy melyik bérlő, mikor szeretne nyitni, mint ahogy történik ez a váci fejlesztés esetében is.
Itt kapcsolódnék a finanszírozásról felvetett kérdésükhöz, mivel ez szoros kapcsolatban áll a beruházás bérbeadottsági mutatóival. Egy vidéki strip mall fejlesztés esetében, ahol egy biztos hipermarket mágnes bérlőt tudunk felmutatni a banknak, ezekkel a paraméterekkel az egész fejlesztésre vetítve ez már egy 60-70%-os bérbeadottságot is jelenthet. Továbbá mindkét fél ismeri a piacot, és tudja, hogy az ilyen mágnes bérlő ismeretében a kisebb bérlőknek is könnyebb a projekt mellett dönteniük.


Az üzemeltetésnek abból a szempontból egyszerűbb a dolga, hogy míg a strip mall-ok esetében egy kb. harmincezer négyzetméter méretű telken egy maximum tíz-tizenkétezer négyzetméter méretű beépítettséggel, földfelszíni parkolókkal, és belső folyosó nélküli üzletsorral kell dolgozni, addig egy többszintes, általában mélygarázzsal is rendelkező, sokkal több és különböző igényű bérlőt magába foglaló bevásárlóközpont munkában és költségekben is eltérő dimenziót jelent. Általában ugyanakkor egy üzemeltetőhöz, nem egy strip mall tartozik, mint ahogy mi, a Real Management Üzemeltető Kft. is a Magnum Hungaria teljes magyarországi Family Center portfólióját és egyéb vidéki kiskereskedelmi ingatlanjait egy kézben fogjuk össze. Ami azt jelenti, hogy lassan Magyarország minden régiójában, több különböző kultúrával rendelkező városban vagyunk jelen, és mindegyik esetében ismernünk kell a bérlői igényeken túlmenően a helyi elvárásokat, az önkormányzati hozzáállást, az alvállalkozók és a szolgáltatók munkamódszerét.

 

Mekkora probléma volt ezen fejlesztések esetében a fluktuáció az utóbbi 1-1,5 évben?

 

A fejlesztések ütemezését nem lényegesen, de érintette az, ahogy a nemzetközi láncok visszariadtak egy időre az új piacoktól. Ilyenkor elengedhetetlen ezeknek a tényezőknek a figyelembe vétele, és a változó bérlői igények alapján a fejlesztések újragondolása.
A Family Center fejlesztésekkel ugyanakkor a nehéz gazdasági helyzet ellenére sem kellett leállnunk. Mivel ezeket a fejlesztési helyszíneket több éves előkészítés (előzetes egyeztetések, elemzések és biztos finanszírozási háttér) előzi meg, és az esetek többségében a fejlesztés nagy százaléka már a kivitelezés megkezdésekor bérbe van adva, ezeknek a beruházásoknak az esetleges felfüggesztésére nem volt szükség. Így adhattuk át már tavaly is például a mohácsi és a szolnoki, idén pedig a váci Family Centert.

 

Utolsó kérdésünk expanziós stratégiájukra irányul; terveznek-e újra nyitni a bevásárlóközpontok irányába, vagy megmaradnak a kisebb kockázatú, ám igen elterjedt strip mall koncepciónál?

 

A Magnum Hungaria aktuális fejlesztési tervei között jelenleg 4 újabb Family Center szerepel (Salgótarján, Szekszárd, Oroszlány, Tata), továbbá a kecskeméti EuroCenter bevásárlóközpont fejlesztés. Így elmondhatjuk, hogy mindkét szektorban párhuzamosan dolgozunk, és további kiskereskedelmi- és irodafejlesztési helyszíneket is folyamatosan keresünk.

  • forrás: retail.hu
  • Megosztás:
Iratkozzon fel a Napi Hírfigyelőre!